公募REITs审核新规显威：从「先申报再完善」到「合规前置」的制度跨越

2025年末，沪深交易所同步落地新版审核指引，首次以专项规则形式明确公募REITs审核“终止”具体情形。这不是一次普通的政策微调，而是市场从“重发行”向“重运营、重合规”转型的标志性节点。

天排山项目：四年悬案的终止注脚

金风科技公募REITs项目申报始于2021年9月。彼时市场对公募REITs尚处于认知建立期，“先申报再完善”几乎是行业通行做法。2023年9月完成材料提交后，项目进入深交所审核通道，当年10月收到反馈意见。然而直到2025年1月19日终止公告披露，相关方始终未完成反馈回复。四年的沉默，最终以“整合项目资源，优化运营管理”一语带过。

电子城样本：半年无进展的审核困局

创金合信电子城产业园REIT于2025年5月16日申报至上交所，7月2日收到反馈意见后同样陷入停滞。与金风科技案例不同，电子城的项目周期较短，但其遭遇的困境具有普遍性——项目长期悬而未决，既占用监管资源，又给市场传递不确定信号。

新规七类情形：终止审核的精确标尺

新版审核指引第二十四条首次系统列出七类审核终止情形：申请文件中记载的财务资料和资产评估报告等专业机构报告已过有效期且未补充提交、未在规定期限内回复交易所反馈意见等条款，直指此前项目拖延的核心痛点。新规通过界定终止情形，实质上关闭了“先申报再完善”的操作空间。

行业影响：尽职调查与合规前置的时代要求

某头部基金公司REITs业务负责人直言：新规实施后“申报前需强化尽职调查，财务数据有效性、项目合规性等指标需提前规划”。这意味着项目方必须在申报前完成充分的自查与整改，而非寄望于审核过程中“打补丁”。

市场数据：79只产品与2100亿规模下的结构优化

据Wind统计，截至2025年末，全市场已上市公募REITs达79只，总发行规模突破2100亿元。中金公司研报指出，2025年伴随公募REITs进入常态化发行新阶段，中证REITs全收益指数年内上涨8.90%，消费、保租房板块涨幅领先。2026年，市场有望持续沿着“规模扩张、资产多元、投资者结构优化”的路径发展。

金风科技与电子城的终止案例，折射出制度完善期的市场洗牌。那些具备稳定现金流、规范运营管理能力的项目，正在成为新的稀缺资源。